Table of Contents
«Если не продам, буду сдавать». Этот гид по инвестициям в недвижимость поможет проверить, насколько такой запасной вариант подходит конкретной квартире, ещё до покупки. Квартира, которую рассчитывают выгодно перепродать, может оказаться неудобной для арендного бизнеса: дорогой в отделке, затратной в содержании и с небольшой доходностью относительно всей вложенной суммы.
Особенно в премиальном сегменте Москвы. Терраса, большая площадь, редкий вид или сложная архитектура пространства могут заинтересовать будущего собственника. Но арендатору предстоит платить за всё это каждый месяц. Найдётся ли человек с таким бюджетом и нужны ли ему именно эти особенности?
Поэтому решение «перепродам или сдам, потом разберусь» оставляет без ответа главный вопрос: за счёт чего конкретная квартира должна принести доход.
В этом гиде рассматриваем покупку квартир в московских новостройках и построенных домах: как выбрать стратегию под свою задачу, оценить объект и посчитать результат до сделки.
Сначала определите, чего вы ждёте от вложений
Одна и та же квартира может подходить одному инвестору и не подходить другому. Разница бывает в сроках, потребности в регулярном доходе и сумме, которую собственник готов вложить после покупки.
Если поступления нужны в ближайшее время, первыми стоит рассматривать квартиры, которые можно подготовить и сдать в понятный срок. Покупка на ранней стадии строительства потребует переждать период без арендного дохода, а затем оплатить подготовку жилья.
Если цель состоит в заработке на перепродаже, нужно заранее определить срок, к которому деньги понадобятся для следующей задачи. Между предполагаемой продажей и этой датой необходим запас времени. Без него даже качественная квартира может стать неудобным активом: покупателя придётся искать быстрее, чем планировалось.
Если квартира приобретается с возможностью будущего переезда семьи, это тоже влияет на выбор. Можно сознательно предпочесть нужный район или дополнительную комнату, даже если арендная доходность будет ниже. Но тогда часть бюджета оплачивает собственный будущий комфорт. Оценивать такую покупку исключительно по максимальной прибыли было бы неточно.
До просмотра объектов стоит зафиксировать три вещи: когда должны начаться поступления, когда может понадобиться вернуть вложенные деньги и сколько средств останется на отделку, содержание и непредвиденные расходы. Эти условия сразу отсекут часть предложений, какими бы привлекательными они ни выглядели.
Ранний старт продаж ещё не означает выгодную покупку
У строящегося дома есть понятный путь: от проекта к реальному зданию, двору, лобби и квартире, в которую можно войти. По мере готовности уменьшается неопределённость. Покупатель видит то, за что раньше платил по плану и визуализациям.
Однако покупать раньше имеет смысл лишь тогда, когда цена оправдывает ожидание и риск. Если будущие достоинства дома уже щедро заложены в стартовую стоимость, инвестору может остаться слишком небольшой запас для заработка.
Проверять нужно конкретный лот. Сколько стоят сопоставимые квартиры в построенных домах рядом? Насколько новый проект превосходит их по планировкам, окружению, приватности, видам? Какие его преимущества уже существуют, а какие зависят от следующих очередей и будущего благоустройства?
Например, парк в пешей доступности можно оценить сегодня. Обещанное озеленение территории после завершения всего квартала приходится оценивать вместе со сроками и документами. Платить за оба преимущества как за уже существующие было бы ошибкой.
Для проверки строящегося проекта начните с проектной декларации и сведений о ходе строительства на наш.дом.рф. Сопоставьте документы с тем, что вам предлагают в презентации.
Цена на старте интересна в сравнении с альтернативами и будущими расходами. Само слово «старт» ничего не говорит о доходности.
Для перепродажи нужно понимать следующего покупателя
У инвестиционной квартиры должен быть внятный ответ на вопрос: почему её выберут среди других предложений за сопоставимые деньги?
В семейной квартире таким аргументом может стать планировка с полноценными спальнями, достаточным количеством окон и местами хранения. В видовом лоте нужно понимать, насколько вид устойчив: что находится перед окнами и что допускает соседняя застройка. В клубном доме значение имеет реальная приватность, включая число квартир, устройство входов и соседство с коммерческими помещениями.
Самая дешёвая квартира в хорошем проекте не обязательно окажется удачной инвестицией. Если скидка объясняется тёмными комнатами, неудобной геометрией или окнами на шумную зону, при продаже эти особенности никуда не исчезнут. Следующий покупатель тоже захочет компенсацию в цене.
Есть и другая крайность: заплатить максимум за исключительность. Редкий формат может быть востребован, но круг покупателей у него бывает узким. Терраса увеличивает привлекательность для человека, который хочет ею пользоваться. Покупатель, которому нужна дополнительная спальня, может предпочесть другой объект с тем же бюджетом.
Здесь важно разделять качество квартиры и скорость её продажи. Хороший объект вполне способен продаваться дольше, чем позволяет финансовый план собственника.
Почему высокая цена не гарантирует быстрого спроса, разбираю в статье «Премиум дорожает, но продаётся медленнее»
Прибыль от продажи нужно привязать ко времени
Разница между ценой покупки и ценой продажи ещё не показывает результат инвестиции. Из неё предстоит вычесть расходы по сделкам, содержание за период владения, затраты на подготовку объекта, налоги, если они возникают, и стоимость заёмных денег, если покупка финансировалась кредитом.
Затем нужно учесть срок. Одинаковая прибыль за два года и за четыре года означает разную эффективность вложений. Ожидание ключей, подготовка квартиры и поиск покупателя относятся к одному инвестиционному периоду.
Рост прайса девелопера тоже нельзя автоматически записывать себе в прибыль. При продаже собственник конкурирует с доступными покупателю предложениями, включая другие квартиры в этом доме и соседних проектах. Значение имеют итоговая цена и условия сделки, а не только цифра в объявлении.
Этому расхождению посвящена моя статья об инвестициях для «Анатомии бизнеса»: на сайте собраны её основные выводы и ссылка на полную публикацию.
Если квартира приобретена в рассрочку, отдельно проверяется график платежей. Способность внести остаток не должна зависеть исключительно от того, удастся ли продать объект к нужной дате. Иначе срок платежа может вынудить собственника принять невыгодную цену.
Для аренды считать нужно квартиру, полностью готовую к заселению
У арендатора другая задача: въехать и пользоваться жильём. Поэтому инвестиционный бюджет включает отделку, мебель, технику и оснащение. До первого заселения деньги уже вложены, а арендных поступлений ещё нет.
Как скидка, ипотека и рассрочка меняют полную стоимость покупки квартиры, разобрано в отдельной статье.
Экономика аренды
Сколько остаётся после расходов
Условный пример покупки без кредита. Все суммы заданы для объяснения расчёта.
Вложения до первого арендатора
- Покупка квартиры
- 40 млн ₽
- Отделка, оснащение и прочие первоначальные расходы
- 8 млн ₽
- Всего вложено
- 48 млн ₽
Один год аренды
- Арендная плата в месяц
- 220 тыс. ₽
- Поступления за 11 оплаченных месяцев
- 2,42 млн ₽
- Расходы собственника, включая налоги и резерв на обновление
- 500 тыс. ₽
- Доход после этих расходов
- 1,92 млн ₽
Если умножить месячную аренду на 12 и разделить только на цену квартиры, получится 6,6%. Такой расчёт не учитывает подготовку жилья, простой и расходы собственника.
Это иллюстрация метода, а не статистика московского рынка или прогноз доходности. Ожидание строительства и ремонта до первого заселения в показатель 4% не включено. Для оценки всей инвестиции учитываются даты вложений и поступлений, а при продаже также её финансовый результат.
Такой расчёт помогает оценивать и сам ремонт. Дополнительные затраты на отделку оправданы, если они позволяют обоснованно повысить ставку, сократить простой или снизить будущие расходы. Дорогие индивидуальные решения сами по себе этого не гарантируют.
Где две стратегии расходятся
Одна квартира может подходить обеим стратегиям. Но это нужно доказать двумя самостоятельными расчётами.
Выбор стратегии
Одна квартира. Два разных расчёта.
Основание спроса
Перепродажа
Почему покупатель выберет этот лот за нужную цену?
Аренда
Кто будет регулярно платить нужную ставку?
Ремонт
Перепродажа
Нужен ли он для продажи и вернутся ли затраты?
Аренда
Во сколько обойдутся подготовка к заселению и дальнейшее обновление?
Редкие особенности
Перепродажа
Есть ли покупатель, готовый за них доплатить?
Аренда
Дают ли они прибавку к аренде, оправдывающую вложения?
Срок
Перепродажа
Сколько можно ждать сделку?
Аренда
Когда начнутся поступления и какой простой допустим?
Под аренду также стоит сравнить строящийся объект с квартирой, которую можно подготовить и сдать раньше. Более низкая цена покупки должна компенсировать ожидание, будущие работы и неопределённость расходов. Без такого сравнения ранняя покупка может выглядеть выгоднее только потому, что часть затрат ещё впереди.
Что должно сойтись до покупки
У разумного инвестиционного решения есть основная стратегия, полный бюджет и допустимый срок владения. Полезно проверить его при менее удобных условиях: продажа займёт дольше, арендная ставка окажется ниже, ремонт потребует больше денег. Размер этих отклонений выбирают по конкретному объекту, а не по универсальному проценту.
Если расчёт работает только при быстром росте цены, отсутствии простоев и ремонте строго в первоначальном бюджете, запаса у такой покупки почти нет.
В премиальной недвижимости легко найти квартиру, которую хочется иметь. Гораздо сложнее купить её по цене, при которой желание будущего покупателя или арендатора обеспечит собственнику приемлемый результат. Именно это и стоит проверять до сделки: кому нужна квартира, сколько этот человек готов за неё платить и что останется владельцу после всех расходов.
Индивидуальный подбор квартиры
Ваш гид по инвестициям в недвижимость Москвы
Если вы рассматриваете покупку квартиры для инвестиций, я помогу сравнить конкретные предложения с учётом вашего бюджета, сроков и планов.
Разберём, за какие преимущества стоит доплачивать, какие особенности могут осложнить будущую продажу и насколько выбранный объект подходит вашей задаче. Обсуждать будем конкретные квартиры, их окружение и условия покупки.